空室・退去後の残置物撤去｜立ち会いなしの流れと費用【管理会社向け】

最終更新日：2026年10月21日

著者：臺 真樹（株式会社パワーセラー代表・創業21年）｜当サイトの調査・選定ポリシー

「退去した部屋に家具や家電がそのまま残っている」「入居者と連絡が取れず、次の募集が始められない」――管理会社・不動産会社・大家さんから、こうしたご相談をよくいただきます。空室の片付けは、現地に何度も行けない、何を残して何を捨てるかの線引きが難しいという点で、ふつうの不用品回収と少し勝手が違います。

この記事では、残置物とは何か、誰の判断で処分できるのか、立ち会いなしで撤去するときの流れと費用を、当社が実際に行った空室の残置物撤去4件の数字とあわせて解説します。ご家族が住んでいた賃貸の部屋を片付けたい個人の方にも参考になる内容です。

残置物とは？退去後の部屋に残される物

残置物（ざんちぶつ）とは、入居者が退去したあとも部屋に残されている家具・家電・生活用品などのことです。賃貸の現場では、大きく次の2つに分けて考えます。

• 入居者の持ち物：家具、家電、衣類、食器、布団、日用品など。入居者が自分で持ち込んだ物です
• 部屋の設備として残す物：備え付けのエアコンや照明、カーテンレール、室外機の架台など。次の入居者のために残すことがあります

やっかいなのは、エアコンや照明のように「入居者が付けた物か、もともとの設備か」が見た目では分からない物があることです。ここをあいまいにしたまま業者に頼むと、残すはずの設備まで撤去される、逆に撤去してほしい物が残る、といった行き違いが起こります。

残置物は誰の物？勝手に処分してはいけない理由

退去後に残された物であっても、持ち主（所有権）は原則として入居者のままです。入居者が亡くなった場合は相続人に移ります。賃貸借契約が終わったからといって、貸主や管理会社が自由に処分してよい物になるわけではありません。

入居者や相続人の同意がないまま処分すると、あとから「大事な物があった」「勝手に捨てられた」と損害の賠償を求められるなど、トラブルになるおそれがあります。撤去を業者に頼む前に、次のどれかで処分してよいことを確かめておくのが基本です。

• 退去届や明け渡しの書面に、残した物の所有権を放棄して処分を任せる旨の記載・署名がある
• 入居者本人（または相続人）から、処分してよいと書面やメールで確認が取れている
• 保証会社や連帯保証人を通じて、処分の同意が取れている

入居者と連絡が取れない、相続人が分からないといったケースは、業者の判断では進められません。弁護士などの専門家に相談したうえで手続きを進めてください。

国交省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」

こうしたトラブルを防ぐために、国土交通省と法務省は2021年（令和3年）6月7日に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました（国土交通省の報道発表）。単身の高齢者が亡くなったときに、賃貸借契約と部屋に残された家財（残置物）を円滑に片付けられるようにするためのひな形です。主な内容は次のとおりです。

• 入居のときに、入居者が「受任者」を決めておく
• 入居者が亡くなったあと、受任者が賃貸借契約を解除できる（解除の代理権を与える）
• 受任者が残置物を処理する。あらかじめ指定された物は指定先へ送り、それ以外は一定期間が過ぎ、契約が終わったあとに廃棄する。換金できる物はなるべく換金する

利用は義務ではありません。主に60歳以上の単身者が入居するときを想定したものですが、2025年10月の改正住宅セーフティネット法の施行にあわせてQ&Aやガイドブックが更新され、60歳未満でも推定相続人がいない・所在が分からない単身者や、条件を満たす既存の入居者にも使えることが示されています（全日本不動産協会のお知らせ）。

このモデル条項を使った契約があれば、受任者の判断で残置物を片付けられます。業者は、「誰の判断で処分するのか」がはっきりしてから作業に入るのが安全です。

立ち会いなしで残置物を撤去する流れ

処分してよいことが確かめられたら、業者に撤去を依頼します。管理会社・不動産会社のご依頼は、担当者さまが現地に来られない「立ち会いなし」がほとんどです。当社の標準手順をもとに、流れを6つに分けて説明します。

1. 写真または現地で見積りを取る

物量、エアコンなど取り外しが必要な物の台数、階数、エレベーターの有無、搬出経路を確認します。空室なら、鍵を開けてもらって現地で見るほか、写真でも見積りができます。押入れや収納の中、トラックから部屋までの経路の写真があると金額がぶれにくくなります。撮り方は「写真見積もりで送ってほしい写真10項目」で解説しています。

2. 残す設備と撤去する物を決める

立ち会いなしの作業でいちばん大事なのが、この線引きです。当社では、残す物は見積りの段階で決め、作業スタッフ全員が見る予定表に書いて共有します。当日にその場で担当者さまへ確認する必要がないようにするためです。

3. 鍵の受け渡し方法を決める

キーボックスを設置して番号を共有する、事務所で鍵を受け取る、などの方法を決めます。当社では、お預かりした鍵は専用のケースで管理し、会社を通して返却します。作業が2日以上にわたる場合も、スタッフ同士で鍵を受け渡さず、会社の決まった場所で保管します。

4. 共用部の養生と管理人さんへの連絡を確認する

マンションの場合、エレベーターや共用廊下の養生が必要か、管理人さんに作業日を伝えておく必要があるかを、事前に管理会社へ確認します。管理人さんに作業日が伝わっていないと、当日作業を止められてしまうこともあります。

5. 作業前の写真を撮ってから撤去する

当社では、管理会社・不動産会社からのご依頼では作業前と作業後の写真を必ず撮ります。撤去の最後には、押入れ・収納・浴室・ベランダまで開けて取り残しがないかを確かめ、引き上げる前にゴミ拾いをします。養生をはがしたあとは、共用部に傷や汚れがないかも確認します。

6. 作業後の写真で完了を報告する

作業前と同じ位置から撮った作業後の写真をお送りします。並べて見比べられるので、担当者さまは現地に行かなくても完了を確かめられます。立ち会いのない依頼主さまにとって、写真は「本当に終わったか」を確かめる唯一の手段です。

当社の事例4件：人数・日数・費用を比較

当社が行った、空室・無人のお部屋の残置物撤去4件をまとめました。いずれも不動産会社・管理会社からのご依頼で、立ち会いなしで作業しています。

※金額・人数・物量は各事例ページの記載どおりです。料金はお部屋ごとの物量や条件で変わります。

4件を並べると、次のことが分かります。

• 費用をいちばん大きく左右するのは物量：2tトラック1台分の豊島区は50,000円、トラック4台分の府中市は266,000円でした
• 同じ「エアコン付きの部屋」でも、残すか撤去するかで作業が変わる：三鷹市はエアコン・照明・カーテンを残し、豊島区・江戸川区・府中市は取り外しました
• 物が多い部屋は人数を増やして日数を抑える：三鷹市は6階からトラック2台分を、6名で1日で運び出しています

残置物撤去の費用はどう決まる？

空室の残置物撤去の費用は、主に次の4つで決まります。

• 回収する物の量：トラック何台分になるか。ここがいちばん大きな要素です
• 取り外しが必要な物の数：エアコン、照明器具、ブラインドなど。室外機が壁や共用廊下に金具で付いていると、支えながら外す手間がかかります
• 階数とエレベーターの有無：搬出に時間がかかるほど、人数や時間が増えます
• 作業人数と日数：物量と階数から、何名で何日かかるかを決めます

このほか、仏壇や人形などの供養（江戸川区の事例では15,000円）、パソコンの廃棄証明書など、ご希望に応じた対応が加わることがあります。トラックの大きさごとの一般的な料金の目安は「不用品回収の料金相場｜軽トラ・2トン車の「積み放題」は実際いくら？」で、首都圏13社の公式料金を比べています。

見積り後に物量が変わったときは

空室の片付けでは、見積りのあとに入居者やご家族が一部を持ち出し、物が減ることがあります。当社では、見積り後に物量が変わった場合は作業の前に金額を合わせ直し、作業後に追加の請求はしません。豊島区東池袋の事例でも、回収する物が減ったことが分かったため、作業前に60,000円から50,000円に見直しました。

エアコン・照明・カーテンは「残す」か「撤去」かを先に決める

空室の撤去で判断が分かれやすいのが、エアコン・照明・カーテンです。部屋の設備として次の入居者に引き継ぐ場合もあれば、入居者が付けた物として撤去する場合もあります。当社の事例でも扱いはさまざまでした。

• 三鷹市下連雀：エアコン・照明・カーテン・風呂フタ・バルコニーのネットは残し、室外機の周りの木枠だけを回収
• 豊島区東池袋：エアコン2台・照明・カーテン・ブラインド・風呂フタを回収し、室外機の架台とその下のレンガは残す
• 府中市八幡町：エアコン1台（室内機・室外機・配管）、照明、カーテンまで一括で撤去

このように、エアコン本体は外すが架台は残す、照明は残すがカーテンは捨てるなど、細かい指定が入ることがよくあります。見積りのときに「エアコン・照明・カーテン・カーテンレール・室外機の架台・風呂フタ・ベランダのネット」を一つずつ確認し、残す物を予定表に書いておけば、立ち会いがなくても行き違いは起きません。

エアコンを取り外すときは、室内機と室外機の位置、配管の通り方を確認してから作業に入ります。回収したエアコンは1台ずつ状態を確認し、再使用できる物とリサイクルに回す物に分けています。江戸川区北小岩の事例では、2台とも製造から年数がたっていたため、リサイクル（処分）に回しました。

家電リサイクル法の対象品が残っているとき

テレビ（ブラウン管・液晶・プラズマ・有機EL）、エアコン、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は家電リサイクル法の対象品目で、市区の粗大ごみには出せません（港区の案内など）。処分するには、購入した店や買い替え先の店に引き取りを頼むか、家電リサイクル券を買って指定引取場所へ持ち込む必要があり、リサイクル料金がかかります。

空室には、この4品目がまとめて残っていることがよくあります。府中市八幡町の事例でも、扉が5つある大型冷蔵庫やエアコンが残っていました。入居者がいない部屋では量販店に引き取りを頼む手配も難しいため、ほかの残置物と一緒に業者へ任せると、1回の作業で片付きます。制度の詳しい内容は「家電リサイクル法とは？対象4品目・リサイクル料金・処分方法」をご覧ください。

業者に依頼する前に確認したいこと

立ち会いなしで任せる以上、業者選びは慎重に行いたいところです。依頼の前に、次の点を確認しておきましょう。

• 必要な許可を持っているか：家庭から出たごみか、事業所のごみかで必要な許可が変わります。確かめ方は「不用品回収業者の許可の見方」で解説しています
• 作業前後の写真で報告してくれるか：同じ位置から撮った写真があれば、現地に行かずに完了を確認できます
• 鍵の管理と返却の方法が決まっているか：誰が鍵を持ち、いつどこへ返すのかを書面やメールで残しておきます
• 追加料金の扱い：見積り後に物量が変わったとき、いつ金額を伝えてくれるのかを確認します
• 共用部の養生とマンションへの連絡：誰が管理人さんへ連絡するのかを決めておきます

よくある質問

Q. 退去した入居者の残置物を、管理会社の判断で処分してもよいですか？

原則として、入居者本人や相続人の同意が必要です。退去時の書面で所有権の放棄と処分の委任を確認できているか、本人・相続人から処分の了承を得てからご依頼ください。連絡が取れない場合は、弁護士などの専門家にご相談ください。

Q. 立ち会いなしで本当に頼めますか？

できます。鍵の受け渡し方法と残す設備を見積りの段階で決めておけば、当日の立ち会いは不要です。作業前・作業後の写真を同じ位置から撮ってお送りし、完了をご報告します。当社の事例4件も、すべて立ち会いなしで作業しました。

Q. エアコンや照明だけ残して、ほかを撤去できますか？

できます。三鷹市下連雀の事例では、エアコン・照明・カーテン・風呂フタ・バルコニーのネットを残し、それ以外を撤去しました。残す物を事前に教えていただければ、予定表に書いてスタッフ全員で共有します。

Q. 費用はいくらくらいかかりますか？

物量、取り外しが必要な物の数、階数とエレベーターの有無、作業人数で決まります。当社の事例では、1階・2tトラック1台分・エアコン2台で50,000円、4階・トラック4台分・2日間で266,000円でした。写真をお送りいただければお見積りします。

Q. 作業後に追加料金を請求されることはありますか？

当社では、見積り後に物量が変わった場合は作業の前に金額を合わせ直し、作業後に追加の請求はしていません。

Q. 仏壇や写真など、そのまま捨てにくい物があります。

供養をご希望のお品物は、ほかの回収物と分けてお預かりし、お寺でお焚き上げを行ったうえで供養の証明書をお送りします。江戸川区北小岩の事例では、お焚き上げ供養は15,000円でした。

Q. 作業が何日かかる場合、鍵はどう管理しますか？

お預かりした鍵は専用のケースで管理し、スタッフ同士で受け渡さず、会社の決まった場所で保管します。2日間かかった府中市八幡町の事例でも、最終日の作業後に会社を通して返却しました。

まとめ

退去後の部屋に残った物でも、持ち主は原則として入居者（または相続人）です。撤去を頼む前に、処分してよいことを書面などで確かめておきましょう。国交省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を使った契約があれば、受任者の判断で片付けを進められます。

立ち会いなしで進めるときは、鍵の受け渡し方法、残す設備、共用部の養生を見積りの段階で決め、作業前後の写真で完了を確かめるのが基本です。費用は物量・取り外す物の数・階数で決まり、当社の事例では50,000円〜266,000円でした。

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