店舗の原状回復とスケルトン返しの違い｜撤去範囲を解説

公開日：2026年9月13日

店舗や飲食店を閉店するとき、「原状回復してください」「スケルトン返しでお願いします」と言われても、どこまで撤去すればよいのか分かりにくいものです。

原状回復は、契約で定められた状態に戻して物件を返すこと。一方、スケルトン返しは、内装や造作、設備などを撤去し、建物の躯体が見える状態まで戻す方法を指します。

ただし、実際の撤去範囲は店舗ごとに異なります。「居抜きで借りたからそのまま返せる」「スケルトン返しだから全部撤去すればよい」と自己判断せず、まず賃貸借契約書と貸主・管理会社の指示を確認することが重要です。

原状回復とスケルトン返しの違い

項目	原状回復	スケルトン返し
意味	契約で定められた状態に戻す	内装・造作・設備等を撤去し、躯体が見える状態まで戻す
撤去範囲	契約内容によって変わる	床・壁・天井・間仕切り・造作など広範囲になりやすい
居抜き店舗	入居時の状態や特約を確認	居抜き入居でも退去時に求められる場合がある
判断基準	賃貸借契約書・特約・貸主または管理会社との取り決め

原状回復は「必ず入居前とまったく同じ状態に戻す」という意味ではありません。また、スケルトン返しの具体的な範囲も建物や契約によって異なります。

国土交通省も賃貸借契約について、原状回復の内容は契約時に十分確認することが重要だと案内しています。なお、住宅向けの原状回復ガイドラインや東京都の賃貸住宅紛争防止条例は、店舗・事務所などの事業用物件を直接の対象としていません。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」Q&A
参考：東京都住宅政策本部「賃貸住宅紛争防止条例」

最初に契約書で確認する5項目

撤去業者や内装業者へ見積もりを依頼する前に、次の5点を確認します。

1. 退去時の返還状態
   原状回復なのか、スケルトン返しまで必要なのか。
2. 撤去する造作の範囲
   床、壁、天井、間仕切り、カウンター、厨房造作など、どこまで撤去するのか。
3. 残してよい設備
   エアコン、給排水、ダクト、照明、電気設備などを残せるか。
4. 指定工事業者の有無
   ビル側の指定業者でなければ施工できない工事があるか。
5. 工事完了期限
   契約終了日までに工事を終える必要があるのか、明渡し日が別に設定されているのか。

契約書だけで判断できない場合は、貸主や管理会社へ「残すもの」「撤去するもの」を確認してください。口頭だけでなく、メールなど記録が残る形にしておくと認識違いを減らせます。

居抜き店舗は特に注意する

居抜きで借りた店舗では、前のテナントが設置した厨房設備やカウンター、照明、ダクトなどが最初から残っていることがあります。

しかし、入居時に残っていた設備だから退去時も残してよいとは限りません。契約書に「退去時はスケルトン返し」などの特約があれば、入居時から存在した造作を含めて撤去が必要になることがあります。

逆に、貸主が再利用を希望する設備まで撤去してしまうと、余計な工事費がかかります。居抜き店舗ほど、工事を始める前の確認が重要です。

閉店見積もりの現場でよくあること

ここからは、パワーセラーが店舗・飲食店の閉店見積もりで実際によく経験するケースです。契約書の一般論だけでは分かりにくい、退去前の実務上の注意点をまとめます。

契約書がスケルトン返しでも、まず貸主に相談する

賃貸借契約書に「退去時はスケルトン返し」と書かれていても、実際の退去時に貸主や不動産会社と相談すると、すべてを解体しなくてよい場合があります。

たとえば、次のテナントが既存の内装や設備をそのまま使いたい場合や、貸主側が残してほしい造作・設備がある場合です。反対に、入居時から付いていた物でも撤去を求められることがあります。

そのため、解体業者へ「全部スケルトンにしてください」と発注する前に、不動産会社・管理会社・大家さんへ、何を残してよいかを確認することをおすすめします。一度壊した造作や設備は元に戻せません。

6か月前解約の契約でも、相談できる場合がある

店舗の賃貸借契約では、解約の申し出を退去希望日の6か月前までとする契約を見かけることが多くあります。ただし、実際の取り扱いは契約ごとに異なります。

パワーセラーが閉店相談を受ける現場では、貸主や不動産会社との交渉によって、次のテナントが決まった時点までの賃料負担にするなど、当初の解約条件より負担を抑えられないか相談するケースもあります。

もちろん、これは借主側が一方的に短縮できるものではありません。契約書を確認したうえで、次の入居者募集を早く始めることも含めて貸主側へ相談することが重要です。

なお、国土交通省の令和8年地価公示では、全国の商業地は5年連続で上昇し、主要都市でも店舗需要が堅調な地域があるとされています。地域や物件によっては次のテナントを募集しやすい状況もあるため、退去日や賃料負担について最初から「契約書どおりしか無理」と決めつけず、相談してみる価値があります。

参考：国土交通省「令和8年地価公示」

従業員に閉店を伝える前の見積もりも多い

閉店を検討しているオーナーから、「まだアルバイトや従業員には閉店予定を伝えていない」という相談は珍しくありません。

特に6か月前解約の契約では、貸主には早めに解約の相談をしたい一方で、従業員へ半年前から閉店予定を伝えることに抵抗があるオーナーもいます。

そのためパワーセラーでは、事前に事情を伺ったうえで、店舗へ伺う際に「閉店の見積もりです」と従業員へ伝えず、厨房機器や設備の点検・確認という形で現地を確認するケースもあります。

従業員へ告知する前に見積もりを取りたい場合は、業者へ最初にその事情を伝えておくと安心です。

リース・レンタル・貸与品を処分しない

閉店時に注意したいのが、店舗内にある物がすべて店舗オーナーの所有物とは限らないことです。

現場で確認が必要になりやすいものには、次のような物があります。

• ビールサーバーなど、酒販店・メーカー等から貸与されている機器
• 業務用プリンター・複合機などのリース品
• インターネット回線のモデム・ルーター
• J:COMなど通信事業者から貸与されている機器

これらを自社所有の不用品だと思って処分すると、後から返却を求められることがあります。処分・売却を依頼する前に、契約書、請求書、機器に貼られた管理ラベルなどから所有者を確認してください。

また、自己所有の業務用冷蔵庫・冷凍庫・業務用エアコン等を廃棄する場合は、機種によってフロン回収が必要です。

業務用冷蔵庫のフロン回収と引取証明書について
業務用エアコンの取り外し・フロン回収について

スケルトン工事は作業時間の確認が重要

スケルトン返しでは、造作の解体、はつり作業、電動工具の使用など、大きな音が出る工事があります。

周囲が営業中の店舗やオフィスであれば、昼間の騒音を避けるため夜間作業を求められる場合があります。一方、繁華街や住宅が近い場所では、深夜の騒音を避けるため「昼間しか工事できない」ということもあります。

工事時間は自己判断せず、管理会社・貸主・ビル管理側へ、解体可能な曜日と時間帯を事前に確認してください。

また、パワーセラーが見積もりを行う現場では、夜間指定になると対応できる工事業者が限られることがあります。近年は人件費も上がっており、夜間工事は通常時間帯より人員を確保しにくい傾向があります。

夜間作業が必要な物件では、退去期限の直前に1社だけへ依頼するのではなく、早めに複数社へ見積もりを取り、対応可能な時間帯まで確認することをおすすめします。

片付けと原状回復工事は分けて考える

閉店時には、店内にある物を搬出する「片付け・撤去」と、床・壁・天井などを工事する「原状回復工事」が混在します。

作業	主な内容
片付け・撤去	厨房機器、テーブル、椅子、什器、食器、在庫、不用品などの搬出
設備取り外し	業務用エアコン、冷蔵設備、看板、固定設備など
原状回復工事	床・壁・天井・間仕切り・造作等の撤去や復旧

すべてを同じ業者が行うとは限りません。特にビル側の指定工事がある場合は、片付け業者が先に店内を空にし、その後に指定工事業者が内装工事を行うケースもあります。

費用を左右するのは撤去範囲

店舗の退去費用は、坪数だけでは決まりません。大きく影響するのは次の条件です。

• スケルトン返しか、部分的な原状回復か
• 厨房機器や店舗什器の量
• 造作壁・カウンター・床・天井などの撤去量
• 業務用エアコンや大型設備の取り外し有無
• ビル側で指定された工事時間・曜日
• 夜間工事の有無
• 指定工事業者の有無

そのため、見積もり前に最も重要なのは「何を撤去するか」を決めることです。返却状態が決まらないまま複数社の金額だけを比較しても、各社の作業範囲が違えば正確な比較になりません。

店舗・飲食店の閉店片付けや厨房機器の買取、什器・不用品の撤去については、店舗・飲食店の閉店片付けサービスをご確認ください。

見積もり前に準備するもの

• 賃貸借契約書の原状回復・明渡しに関する部分
• 貸主・管理会社から受けた工事指示
• 店舗全体の写真
• 厨房・バックヤード・倉庫の写真
• 残す設備と撤去する設備の一覧
• 厨房機器・エアコン等の型式や製造年
• 退去期限
• ビルの作業可能時間・搬出ルール

写真だけで概算できる作業もありますが、店舗全体の片付けやスケルトン返しを伴う場合は、現地を確認した方が撤去範囲の認識違いを防ぎやすくなります。

よくある質問

Q原状回復とスケルトン返しは同じですか？

A同じではありません。原状回復は契約で定められた状態に戻して返却することです。スケルトン返しは、内装や造作、設備などを撤去して躯体が見える状態まで戻す方法を指します。ただし、契約上の原状回復としてスケルトン返しを求められる店舗もあります。

Q契約書にスケルトン返しと書いてあれば、必ず全部解体しますか？

A工事を始める前に貸主・不動産会社・管理会社へ確認してください。次のテナントが内装を使う場合や、貸主が設備を残したい場合など、相談によって撤去範囲が変わることがあります。自己判断で先に壊さないことが重要です。

Q6か月前解約の契約でも、もっと早く退去できますか？

A契約上の解約予告期間はまず守る必要がありますが、貸主側との合意があれば条件を変更できる場合があります。次のテナントが決まった場合の賃料負担など、相談できる余地がないか不動産会社や貸主へ早めに確認してください。

Q従業員に閉店を知らせる前でも見積もりできますか？

A可能です。閉店予定をまだアルバイトや従業員へ伝えていないオーナーからの相談もあります。事前に事情を伝えていただければ、現地では厨房機器や設備の点検・確認として訪問するなど、閉店見積もりと分からない形で対応できる場合があります。

Q店舗にある物は全部処分しても大丈夫ですか？

A処分前に所有者を確認してください。ビールサーバー、業務用プリンター・複合機、インターネット回線やJ:COM等のモデムなどは、リース・レンタル・貸与品の場合があります。自社所有でない物を処分すると返却トラブルになる可能性があります。

Qスケルトン工事は夜間に行うものですか？

A物件によって異なります。周囲が営業中なら夜間指定になることがありますが、繁華街や住宅近接地では夜間工事を認めず、昼間のみの場合もあります。はつりや電動工具は大きな音が出るため、管理会社やビル管理側へ作業可能時間を確認してください。夜間対応できる業者は限られることがあるため、早めに複数社へ見積もりを取るのがおすすめです。

まとめ

店舗の原状回復とスケルトン返しは同じ意味ではありません。最初に賃貸借契約書と貸主・管理会社の指示を確認し、「最終的にどの状態で返すのか」を決めてから撤去を始めることが重要です。

閉店時は、売却できる厨房機器の査定、什器・備品の搬出、フロン機器の適切な処理を行い、その後に必要な範囲の内装・造作を撤去すると進めやすくなります。

厨房機器・店舗什器・食器・ゴミなどをまとめて片付けたい場合は、店舗・飲食店の閉店片付けサービスをご覧ください。